Respuesta corta: una reforma en una vivienda lleva un IVA del 10 % si la vivienda tiene más de dos años, la contrata una persona física para uso particular y los materiales que pone la empresa no superan el 40 % de la factura. Si falla alguna de esas condiciones, el tipo es el 21 %.
Los requisitos para pagar el 10 %
El tipo reducido está en el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA y se aplica a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen todas estas condiciones:
- Quién contrata: una persona física que destina la vivienda a uso particular, o una comunidad de propietarios. No vale si contrata una empresa o un profesional, ni si la vivienda se usa para una actividad económica, ni siquiera en parte.
- Antigüedad: la vivienda debe llevar terminada más de dos años cuando empieza la obra.
- Tipo de obra: reformar o reparar lo que ya existe. Ampliar la superficie construida no cuenta: eso es obra nueva y lleva el 21 %.
- Materiales: los que aporta la empresa que hace la obra no pueden pasar del 40 % de la base imponible. Si los superan, la factura lleva el 21 %.
La regla del 40 % de materiales, con un ejemplo
Imagina una reforma de 10.000 € antes de impuestos, con 6.500 € de mano de obra y 3.500 € de materiales (un 35 %). Cumple la regla, así que el IVA es del 10 %. Si los materiales fueran 4.500 € (un 45 %), la factura entera pasaría al 21 %.
| Concepto | IVA 10 % | IVA 21 % |
|---|---|---|
| Base de la obra | 10.000 € | 10.000 € |
| IVA | 1.000 € | 2.100 € |
| Total a pagar | 11.000 € | 12.100 € |
Por cada 10.000 € de obra, la diferencia es de 1.100 €. En una reforma completa, el ahorro puede ser de varios miles de euros.
Qué obras se quedan fuera del 10 %
- Ampliaciones que añaden metros construidos.
- Obras en el jardín, la piscina, la urbanización o el exterior de la parcela.
- Viviendas terminadas hace menos de dos años.
- Obras encargadas por una empresa o profesional, aunque sea para su propia vivienda si la usa también para trabajar.
Casos habituales en Altea y la Marina Baixa
En nuestra zona abundan situaciones que no son las típicas de una vivienda habitual. Estas son las más frecuentes:
- Segunda residencia para uso propio: cumple el requisito de uso particular. Puedes aplicar el 10 % si se cumplen los demás.
- Vivienda para alquiler turístico o de temporada como negocio: si la reforma la encarga el propietario para explotarla, lleva el 21 %.
- Vivienda alquilada con inquilino que contrata la obra para su uso: puede aplicarse el 10 %, porque quien contrata es una persona física que la usa como vivienda.
- Compra para reformar y vender: es una actividad económica y la reforma lleva el 21 %.
- Comunidades de propietarios: las obras en elementos comunes de un edificio de viviendas pueden ir al 10 % cuando cumplen las condiciones.
Cómo se aplica en la práctica
La empresa que ejecuta la obra necesita que quien contrata firme una declaración de que cumple los requisitos, y emite la factura con el tipo que corresponda. Si más adelante se comprueba que no se cumplían, quien firmó responde de la diferencia de IVA y de las posibles sanciones. Por eso conviene dejar claro desde el presupuesto qué parte son materiales y qué parte es mano de obra.
Si estás preparando una reforma, el IVA es solo una parte del coste. Puedes ver precios de referencia en nuestras páginas de reformas integrales, reformas de cocinas y reformas de baños.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA lleva una reforma de baño o de cocina?
Si cumples los requisitos (vivienda de más de dos años, uso particular y materiales por debajo del 40 % del total), el 10 %. Cambiar una bañera por un plato de ducha es un caso habitual. En cocinas con muebles y electrodomésticos incluidos es más fácil superar el 40 % de materiales, así que conviene revisarlo en el presupuesto.
¿Puedo aplicar el IVA del 10 % si la vivienda es mi segunda residencia?
Sí, siempre que la uses tú de forma particular y no para una actividad económica. Si la destinas a alquiler turístico o de temporada como negocio, la reforma lleva el 21 %.
¿Necesito cédula de habitabilidad para el IVA reducido?
El criterio de la DGT es que lo decisivo es que el inmueble sea objetivamente una vivienda, no que tenga cédula. En caso de duda, pregunta a tu asesor fiscal.
¿Qué pasa si compro yo los materiales?
Entonces los materiales que compras tú directamente llevan el 21 % en la tienda, y la mano de obra del profesional puede ir al 10 %. Por eso a veces compensa que los incluya la empresa, siempre que no pasen del 40 % de la factura.
¿Quién responde si se aplica el 10 % sin cumplir los requisitos?
Quien contrata firma una declaración de que cumple las condiciones. Si no las cumplía, responde solidariamente de la diferencia de IVA y de las sanciones que pudieran corresponder.
¿Quieres saber qué IVA llevaría tu reforma? Cuéntanos qué vivienda es y qué quieres hacer, y lo revisamos al preparar el presupuesto, que es gratuito y sin compromiso.
Este artículo es informativo y está actualizado a noviembre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal: los requisitos se interpretan caso por caso y la normativa puede cambiar.